マンション管理組合の法人化-管理組合法人の設立について解説

　司法書士ライターのTです。

　今回は管理組合法人の設立について解説していきます。

　まずは本記事で使用する用語の意味について説明します。うち、「区分所有法」とは建物の区分所有等に関する法律を示し、「適正化法」とはマンションの管理の適正化の推進に関する法律を示します。

　マンションとは、2人以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設をいいます(適正化法2条1号)。例えば、2階建てでアパートのような建物であっても、各部屋が分譲されて部屋ごとに所有者がいる場合、その建物はマンションとなります。

　また、一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある上記の「マンション」を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合、当該土地及び附属施設もマンションになります。

　つまり、建物だけではなく土地や付属施設もマンションとなり得ます。

　管理組合とは、マンションの管理を行う区分所有法上の団体、又は管理組合法人のことをいいます(適正化法2条3号)。主なものとしては、マンションの住民の団体をいいます。ここでの「住民」とは部屋の所有権を有する人をいい、部屋を借りている人(賃借人)は含まれません。

　管理組合法人とは、区分所有者全員で構成された建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を法人化したものです(区分所有法47条1項)。

　●「居住の用に供する専有部分」とは住むための部屋をいいますので、全室が事務所用として分譲されている場合などは、区分所有法上の団体は成立しますが、マンションではありません。一方で1部屋でも住むための部屋がある場合はマンションとなります。

　●法人化していない管理組合は、法人登記は不要です。法人化していない管理組合は集会を開き、規約を定め、管理者を置く場合は「権利能力なき社団」とされています。「権利能力なき社団」とはその名のとおりで、社団名義で権利を取得したりすることができない団体です。この場合は管理者(区分所有法第四節)の名義で取得することが多いでしょう。

　本題の管理組合法人の設立について解説します。

　管理組合法人は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによって成立します。

　なお、標準管理規約を採用しているマンションでは区分所有者は「組合員」、集会は「総会」となります。※本記事でも以下「組合員」「総会」と記載します。

　管理組合法人の設立にあたっては定款の認証は必要ありません。それどころか定款の作成自体も求められていません。また、設立にあたり許認可も求められていません。よって総会の決議と設立の登記だけで成立することになります。

　●法人の名称について

　管理組合法人においては、名称に「管理組合法人」という文字を用いなければなりません。また、団地管理組合法人の場合は名称に「団地管理組合法人」という文字を用いなければなりません。名称については登記するにあたり細かい規制がありますので、詳しくは過去記事をご参照ください。⇒会社の商号、法人の名称について解説

　一方で管理組合法人でないものは、その名称中に「管理組合法人」という文字を用いてはなりません。また、団地管理組合法人でないものは、その名称中に「団地管理組合法人」という文字を用いてはなりません。

　たとえば、マンション管理を行う株式会社が「株式会社ABC管理組合法人」という商号は登記することができないと解します。

　●役員について

　標準管理規約を採用しているマンションにあたって、管理組合では下記の役員を組合員の中から総会で選任します。

　①理事長
　②副理事長
　③会計担当理事
　④理事
　⑤監事

　上記の役員は法律上に規定されていないため、法人化していない管理組合は員数や任期についてもすべて規約で定めます。ただし理事長については区分所有法上の管理者とされています。

　一方で管理組合法人では、理事と監事をおかなければなりません。これらは必置期間となっているため、必ずおかなければなりません。

　役員の登記については代表者のみが登記事項となっています。代表者とは、管理組合法人の理事長があたります。理事長ではない理事や監事は登記されません。

　●管理組合法人の役員の任期について

　理事及び監事の任期は2年です。ただし、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その期間となります。最長3年まで伸ばせます。理事長は理事から選任されるため、理事としての任期に従います。

　よって、2～3年に1回は代表者の変更登記を申請しなければなりません。総会で同じ理事長が選任された場合も同様です。代表者が変更となった日から2週間以内に変更の登記を申請しなければなりません。怠ると登記懈怠となる場合があります。

　なお、区分所有法上の理事は、管理組合法人を代表することとされており、複数いるときは、各自が管理組合法人を代表します。