中古マンションを買ってはいけないのはホント？

中古マンションはやめておけと言った意見や、新築の方が安心という声もあります。
果たして本当に中古マンションは買ってはいけないのでしょうか。

実際のところ、新築マンションと比べて中古マンションには注意すべき点が多い反面、メリットも明確に存在します。
今回は、購入前に知っておきたいリスクと、失敗しないための見極め方を解説します。

中古マンションを「買ってはいけない」と言われる主な理由
中古マンションを買うメリット
買っても大丈夫な中古マンションの見極めポイント
まとめ

中古マンションを「買ってはいけない」と言われる主な理由

建物の老朽化リスク

中古マンションで最も問題となるのが建物の劣化です。
鉄筋コンクリート造の耐用年数は一般的に住宅用で47年とされています。ただ、これは減価償却の計算上のもので、正しいメンテナンスさえ行われていれば物理的に100年はもつといわれています。

しかし、築年数が30年を超えると配管・防水・外壁などの老朽化が進み、修繕費の負担が増えることも考えられます。

特に、修繕積立金が不足している物件は要注意です。将来的に大規模修繕が実施できず、資産価値の低下を招くことがあります。

管理体制の悪さ

マンションは管理が命と言われるほどであり、その一つ、管理組合の運営状況が重要です。
中古マンションの中には、

管理会社の対応が悪い
管理費・修繕積立金の滞納が多い
そもそも管理組合や理事会が機能していない

といったケースもあり、住み心地や将来の価値に大きく影響します。

購入前に「重要事項調査報告書」というマンションの管理に関する事項を確認することが不可欠です。

耐震性の問題

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられています。
この時期のマンションは、地震への備えが不十分な場合があり、耐震補強の有無を必ず確認する必要があります。

住宅ローンの制限や将来的な売却リスク

中古マンションは、築年数の経過による担保価値の低下にともない、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。
また、築年数が古いほど売却しづらいという問題も発生しがちです。
将来的な資産価値を考えると、「駅近」「人気エリア」「大手施工会社の物件」など、再販価値の高い条件を選ぶことが重要です。

中古マンションを買うメリット

ネガティブな面が目立つ中古マンションですが、実は多くのメリットもあります。

新築マンションより価格が安い

同じ立地でも、新築マンションに比べて中古は2〜4割程度安く購入できます。

近年高騰している新築マンションと比べ、比較的購入しやすいのは大きなメリットです。
そのため、予算を抑えつつ、立地条件を重視したい人にとっては魅力的です。

中古住宅であっても、一定の要件を満たせば所有権移転登記の際の登録免許税の軽減措置を受けることができます。この一定の要件とは、①自己の居住用であること、②登記記録上の床面積が50平方メートル以上であること、③新耐震基準を満たしていることが必要です。
なお、1981年6月1日以降に新築されたマンションは、新耐震基準を満たしているものとみなされます。

中古マンションでも住宅ローンは受けられる？

住宅ローン等を利用して中古住宅の取得をした場合であっても、中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していることなど、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。

控除を受ける最初の年は、確定申告を行う必要があります。2年目以降は、給与所得者（会社員）であれば年末調整にて控除を受けることができます。

実物を確認できる安心感

中古はすでに完成しているため、日当たり・騒音・管理状況などをあらかじめ自分の目で確かめられます。
新築のように「入居してみたらイメージと違った」という問題は起きにくいです。

リノベーションで理想の住まいにできる

最近では、中古マンションを購入して「フルリノベーション」するケースが増えています。
構造部分を残して内装・設備を一新すれば、新築同様の住み心地を実現でき、費用も新築より安く済む場合があります。

買っても大丈夫な中古マンションの見極めポイント

中古マンションを選ぶ際は、次の点をチェックしましょう。

チェック項目	内容
築年数	築20年以内が目安。旧耐震基準（1981年5月31日）は要注意
修繕積立金	長期修繕計画があり、積立金が十分か
管理状況	管理人の常駐・清掃状況・掲示板などで確認
立地	駅近・生活利便性・将来的な再開発など