司法書士ライターのTです。
近年では建て替え時期を向かえたマンションが増えてきています。そこで、今回はマンションの建て替えについて解説します。
まず、区分所有法においては、集会にて、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(建替え決議)をすることができるとされています。
また、マンションが区分所有法上の団地にあたる場合においては、その団地の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数で、団地内のマンションを一括して建て替えるという決議もすることもできます。
マンション標準管理規約を採用しているマンションにおいては、総会(上記の「集会」)において、議案の要領として下記の事項も通知が必要となっています。
①建替えを必要とする理由
②建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
③ 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
④ 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
マンションを建て替えるにあたっては膨大な費用がかかり、その費用をいくらずつ負担するのかといったことも決めておくことが必要でしょう。建て替えにあたっては住民の方へ細かく説明することが求められています。
特にこの費用に関して大きな壁となり、建て替え時期を向かえたマンションについても建て替えが進んでいない現状にあります。さらに昭和56年(1981年)5月以前に建てられたマンションは旧耐震基準で建設されているため、地震による倒壊のリスクが高いといえますが、このようなマンションにおいてもあまり進んでいません。
今後建て替えが必要なマンションは増加するとみられます。
次にマンションを建て替える際の手続きについて解説します。
マンションを建て替える方法の一つとして、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、「円滑化法」といいます)を利用するという方法があります。今回は円滑化法に沿って解説します。
円滑化法ではまず、マンション建替組合という法人を設立します。
マンション建替組合とは、マンション建替事業をおこなう法人です。法人ですが、管理組合法人や団地管理組合法人とは異なり、設立の登記をするのではなく、都道府県知事や市町村長の認可を受けることで成立します。また、マンション建替組合はマンション建替事業以外の事業を営むことは認められていません。
マンション建替事業とは、円滑化法の定めに従って行われるマンションの建替えに関する事業及びこれに附帯する事業のことをいいます。
ここで、マンション建替組合は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者等に対して、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができます。
次に、権利変換という手続きをとります。
建て替えにあたっては、建物自体を取り壊します。取り壊すと、本来であれば取り壊した時にその建物に設定されていた区分所有権や抵当権などは消滅します。存在しない物に対しては所有権や抵当権などは成立しないためです。しかしそれでは、また区分所有権を取得したり、抵当権を設定する必要がでてきます。そこで、権利変換という手続きがあります。
つまり、権利変換とは、古いマンションから建て替え後の新しいマンションに権利を引き継ぐ制度です。
権利変換を希望しない旨の申出をすることもできます。この場合、組合の名称等、マンション建替組合の設立に関する公告があった日から起算して30日以内に施行者に対して権利変換に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができます。
権利変換にあたり、施行者は、マンション建替組合の設立に関する公告があったときは、遅滞なく、施行マンションの区分所有権及び敷地利用権（既登記のものに限る。）並びに隣接施行敷地の所有権及び借地権（既登記のものに限る。）について、権利変換手続開始の登記を申請しなければなりません。
施行者とは、マンション建替事業を施行する者をいいます。
施行マンションとは、マンション建替事業を施行する現に存するマンションをいいます。建て替え前のマンションのことです。
そして施行者は、上記の権利変換を希望しない旨の申出等に必要な期間の経過後、遅滞なく、権利変換計画を定めなければなりません。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければなりません。
そして、施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、速やかに、その旨を、公告するとともに、施行再建マンションに関し権利を取得する者に通知しなければなりません。
施行再建マンションとは、マンション建替事業の施行により建築された再建マンションをいいます。建て替え後のマンションのことです。
また、施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、遅滞なく、施行再建マンション及び施行再建マンションに関する権利について必要な登記を申請しなければなりません。施行再建マンションに関する権利に関しては、この必要な登記がされるまでの間は、他の登記をすることができません。
そして、建築工事が完了したときは、マンション建替組合は役目を終え解散します。
このようにして、建て替え前のマンションから建て替え後に権利を引き継ぐことになります。
◆まとめ
マンションの住人の多数の賛成が必要
膨大な費用がかかるのがネックのため建て替えはあまり進んでいない
マンションを建て替えてもそのまま権利を引き継ぐことが可能
今回は以上となります。
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