親などから土地を相続したものの、「現金化したい」「使う予定がない」「管理が大変」といった理由で売却を検討する方は多いでしょう。
相続した土地を売るためには、まずは相続登記を済ませておく必要があり、その後売却をする流れになります。
ここでは、相続した土地を売るまでの流れと注意点を分かりやすく解説します。
相続した土地を売る前に必要な準備
相続登記を済ませる
まず最初に行うべきなのは、相続登記です。
相続登記とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する所有権の登記手続きです。令和6年（2024年）4月からは、相続登記が義務化され、3年以内に相続登記の申請手続きをしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
そして、亡くなった方の名義のままでは売却することができません。
相続人の誰がその土地を取得するのかを確定させ、法務局で登記手続きを行います。
相続登記の主な流れは以下の通りです。ただし、相続人が一人だけであったり、遺言書がある場合など流れが異なりますので、参考程度としてご覧ください。
- 相続人を確定する（戸籍謄本を取得して確認）
- 遺産分割協議を行う（誰が不動産を相続するかを話し合う）
- 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印する
- 登記に必要な書類を揃える
- 法務局に登記申請を行う
- 登記完了後に登記識別情報や登記完了証を受け取る
いずれにしても、相続財産に不動産がある場合は司法書士に相談してみるとよいでしょう。
土地の査定を受ける
名義が自分のものになったら、次は土地の価格を調べましょう。
不動産会社に依頼して査定を受けることで、市場での売却価格の目安が分かります。
査定の種類は主に次の2つです。
- 机上査定：書類や立地条件を基に簡易的に算出
- 訪問査定：実際に現地を確認してより正確に査定
訪問査定の方が高精度となりますが、時間がかかります。一方で机上査定の場合は結果が出るのが早いですが、精度は低いです。複数の不動産会社に依頼して比較するのもよいでしょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約：複数社に依頼できる
- 専任媒介契約：1社に限定し、自分でも買主を探せる
- 専属専任媒介契約：1社に限定し、自分での売却活動は不可
不動産の売却活動を全面的に任せたい「専属専任媒介」がおすすめです。不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
売却活動・買主との交渉
不動産会社が広告やネット掲載などを通じて買主を探します。
購入希望者が現れたら、価格や引渡し条件などを交渉します。
条件がまとまれば「売買契約書」を作成し、手付金の受領などを行います。
売買契約の締結と引渡し
売買契約を結んだ後、残代金の支払いと同時に土地を引き渡します。
不動産の売買は、高額取引となるため、売主及び買主の不動産会社と司法書士の立会の下、代金の決済を行うケースが多いです。
そして、その司法書士が登記手続き行い、買主への所有権移転登記を申請することで売却は完了です。
売却後の税金に注意
土地を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税がかかります。
計算方法は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
相続で取得した土地の場合、「取得費」が不明なこともあります。
その場合は概算取得費（売却価格の5%）を用いることができます。
また、相続後に売却した場合でも、相続税の取得費加算の特例が使えるケースもあります。これは、相続によって取得した土地を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるものです。
税理士に相談して、節税の可能性を確認しておくとよいでしょう。
相続した土地を売る際の注意点
- 相続人が複数いる場合は全員の同意が必要
- 土地に境界トラブルや未確定部分があると売却が難航する
- 農地や山林は転用許可や測量が必要な場合も
これらの問題がある場合は、売却前に司法書士等へ相談しておくとスムーズです。
まとめ
相続した土地を売るには、まず相続登記を済ませ、
その後に不動産会社による査定・売却活動を進めていく流れになります。
とくに、
- 相続人間の合意形成
- 登記や税金の手続き
- 不動産会社の選定
この3点がスムーズな売却のカギです。
司法書士・税理士・不動産会社など、それぞれの専門家と連携することで、
トラブルを防ぎながら安全に取引を進めることができます。