不動産を相続する際、その不動産に抵当権や根抵当権がついていることがあります。
たとえば、被相続人が住宅ローンを組んでいた場合などが典型例です。
では、そのような不動産でも相続登記はできるのでしょうか？
結論から言えば、抵当権や根抵当権がついたままでも相続登記は可能です。
今回は、抵当権や根抵当権がついた不動産の相続登記について解説していきます。
抵当権
抵当権とは？
抵当権とは、ローンなどの債務を担保するために不動産に設定される権利です。
債務者が返済できなくなった場合、債権者（通常は金融機関）はその不動産を競売にかけて債権を回収することができます。
抵当権は、一つの債権につき1個設定するのが基本です。そして、債権を譲り渡すと、抵当権も一緒に譲り渡したことになります。
相続登記は「所有権の移転登記」
相続登記というと、主に不動産の名義を被相続人から相続人へ移す「相続を原因とする所有権の移転登記」のことを指していいます。
これは、基本的に不動産にどのような権利がついているかにかかわらず、登記することができます。
つまり、抵当権がついていても、それとは関係なく「相続人のうち誰が所有者になったか」という登記を申請することが可能です。
抵当権は消えないまま引き継がれる
注意したいのは、相続登記をしても抵当権は消えないという点です。
つまり、相続人は「抵当権の付いた不動産を引き継ぐ」ことになります。
相続後にローンの返済が滞れば、金融機関によって競売される可能性があるという点にご注意ください。
抵当権の債務者が被相続人(亡くなった人)である場合、その債務を相続人が相続するため、相続人となった人がお金を返さなければ不動産を差し押さえられるリスクがあります。
相続登記の際に必要な書類
抵当権がついているかどうかにかかわらず、相続登記に必要な書類は基本的に同じです。
必要書類(所有権移転の登記を申請する場合)：
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍（出生から死亡まで）
- 相続人全員の戸籍
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 不動産の登記事項証明書
- 固定資産評価証明書 など
相続登記のみを申請する場合、抵当権に関する書類は特に不要ですが、不動産の現状を把握するために不動産の登記記録の確認は必須です。
抵当権を消したい場合は「抹消登記」が必要
もし抵当権を消したい場合には、ローンを完済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。
この手続きには金融機関の協力が必要となりますので、相続登記とは別途進める必要があります。
もし被相続人(亡くなった人)が既に債務を弁済している場合、金融機関から解除証書や抵当権の登記識別情報などを受領することで、抵当権の抹消の登記を申請することができます。
相続人が債務を弁済した場合、前提として、不動産の相続登記(相続を原因とする所有権の移転登記)が必要となります。これは、被相続人が生前のうちは、債務が弁済されておらず抵当権も消滅しないためです。
根抵当権
通常の抵当権と同様に、「根抵当権」が設定されている不動産を相続することもあります。
では、その場合でも相続登記はできるのでしょうか？
根抵当権とは？
根抵当権は、通常の抵当権と異なり、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するための担保権です。
どういうことかというと、たとえば、定期的な事業資金の借り入れなど、継続的な取引において、極度額の限度まで担保するというものです。
通常の抵当権であれば、定期的な借り入れの場合であってもその都度、抵当権の設定契約をしなければならないことになります。しかし、根抵当権であれば、極度額の限度まで担保されるため、設定契約は1回で済みます。
根抵当権がついていても相続登記は可能
こちらも通常の抵当権と同様、根抵当権が設定されている不動産も、相続登記の申請は可能です。
相続を原因とする所有権の移転登記（相続登記）と根抵当権の存続は、別個の扱いになるため、根抵当権があることを理由に相続登記ができないということはありません。
ただし、「元本の確定」に注意
根抵当権は、元本確定（一定の条件で債権額が固定される）した場合、その後は「通常の抵当権」と同様の扱いになります。
この場合、確定された金額分の債務があるものとして、対応を考えることになります
元本が確定すると、以後、継続的な取引によって借り入れをしたとしてもその根抵当権で担保されないことになります。つまり、元本が確定した後においても、再び根抵当権で担保したいなら、新たな根抵当権を設定しなければなりません。
このように元本が確定すると、もう継続的な取引を行う意思がないものとして扱われるということになります。
債務者の相続と元本の確定
根抵当権において、債務者に相続が発生した場合、元本が確定することがあります。
元本の確定前にその債務者について相続が開始したときは、根抵当権は、相続開始の時にある債務のほか、根抵当権者と根抵当権設定者との合意により定めた相続人が相続の開始後に負担する債務を担保します。
相続人が債権者と継続的に取引を行うのなら、相続人のうち、誰が債務を弁済するのかを根抵当権者と根抵当権設定者との合意によって決めなければなりません。
そして、この合意の登記を相続の開始後6か月以内に申請しないときは、元本は、相続開始の時に確定したものとみなされます。
元本が確定したということは継続的な取引を行う意思がないということです。そして、相続開始の時にさかのぼって確定していたことになるため、相続した当初から継続的な取引を行う意思がないもの扱われることになります。
「債務者」と「設定者」の違い
債務者とは、債権者(金融機関)からお金を借りている人です。対して、設定者とは、抵当権や根抵当権の設定がされている不動産を所有している人をいいます。同じ人が債務者と設定者の両方になるケースも多いです。
根抵当権を消したい場合も「抹消登記」が必要
もし根抵当権を消したい場合には、ローンを完済し、根抵当権抹消登記を行う必要があります。
この手続きについても通常の抵当権と同様、金融機関の協力が必要となります。
まとめ
不動産を相続する際には、名義変更（相続登記）と同時に、その不動産の権利関係もきちんと確認しておくことが大切です。
- 抵当権や根抵当権がついた不動産でも、相続登記は可能です。
- ただし、抵当権自体は相続後もそのまま残るため、注意が必要です。
- 将来の債務発生や既存の債務については注意が必要です。
- 根抵当権の元本確定後には、通常の抵当権のように扱われます。
根抵当権が設定されている不動産を相続する場合は、事前に司法書士などの専門家へご相談ください。
