親族が亡くなって実家を相続したけれど、住む予定がない、遠方で管理が難しい──そんな理由から不動産を売却したいと考える方は少なくありません。
しかし、相続した不動産の売却には、通常の売買と異なる相続ならではの手続きが関わってきます。
「相続登記って何？」「売るにはどこに相談すれば？」といった疑問を持つ方に向けて、この記事では相続発生から売却完了までの具体的な流れと必要な手続きを、実務に即してわかりやすく解説します。
不動産を相続してお困りの方、手続きの見通しを立てたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
不動産の相続手続きについて
ステップ1：相続開始後に行うべき準備
まずは、誰が不動産を相続するのかを決める必要があります。
被相続人の死亡と相続手続きの開始
有効な遺言書がある場合はその内容に従います。遺言書がない場合、遺産分割協議を行い、誰が取得するかを決めます。
ステップ2：不動産の相続登記（名義変更）
不動産を売却する前に、登記名義を相続人名義に変更しなければ売却はできません。
相続登記までの準備
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍を出生から死亡まで取得
- 相続人全員を確定
- 相続人全員で遺産分割協議を実施し、協議書を作成
- 印鑑証明書を添付して署名・押印
戸籍の収集や、登記の申請は大変な手間がかかる作業となるため注意が必要です。特に、市役所や法務局への手続きは平日に行う必要があります。
相続登記に必要な書類
相続登記に必要な書面は主に以下のとおりです。
- 登記申請書
- 遺産分割協議書または遺言書
- 印鑑証明書
- 被相続人の戸籍・除籍謄本一式(原則として出生から死亡時までのもの)
- 相続人の戸籍謄本
- 取得する方の住民票
- 固定資産評価証明書(最新年度のもの)
- 委任状(司法書士への登記申請の委任状)
相続のケースによっては、相続放棄申述受理証明書(又は相続放棄申述受理通知書)や寄与分協議書など、他の書類が必要になる場合もあります。
固定資産税の納税通知書があるときは、固定資産評価証明書の代わりに使用できます。ただし、最新年度のものである必要があります。例えば、令和7年5月2日は「令和7年度」のものでなければなりません。
相談先
司法書士に相談しましょう。
ポイント：
相続登記を司法書士に依頼すると、上記手続きの大半を丸投げできます。
相続人がおこなわなければならないことは、印鑑証明書の取得があります。実印登録をしていれば、印鑑証明書は、コンビニエンスストアでも取得できます。その他、書類への署名捺印が必要となりますが、これも司法書士が準備してくれますので、司法書士の指示通りに記載すれば問題ありません。
不動産の売却手続きについて
ステップ3：不動産会社に査定依頼・売却の準備
登記が済んだら、売却の準備に入ります。
売却の流れ
不動産の売却の流れは、おおむね以下のとおりです。
- 不動産会社へ査定を依頼
- 売却価格の目安を把握する
- 売買契約を締結
- 不動産会社・司法書士の立会の元、売買代金を受け取る
- 買主への所有権移転登記手続き
アドバイス：
「相続不動産に強い会社」「地元密着型」など、実績を確認して選びましょう。
買主については、不動産会社が買主となり物件を買い取るケース、不動産会社が見つけた買主へ売却するケースなどがあります。
ステップ4：売買契約の締結
買主が決まったら、具体的な条件を詰めて売買契約を締結します。
売買契約手続き
- 契約書の確認と署名押印
- 手付金の受領
- 売却に伴う重要事項説明（宅地建物取引士が行います）
- 売却に必要な書類の準備（登記識別情報、印鑑証明書などが必要です）
登記識別情報、または登記済証とは、権利証ともいい、不動産の登記の名義人となっていることを証明するものです。
ステップ5：決済・引き渡し
売買契約後、「売買代金の受領」と「引き渡し」が行われます。
当日の流れ：
当日は不動産会社と司法書士が立ち会いを行い、書類を確認します。登記に必要な書類は、立ち合い当日に記載する流れが一般的です。
- 買主が残代金を支払う
- 仲介手数料や登記費用を支払い
- 鍵の引き渡し
- 司法書士が所有権移転登記を申請
このときの司法書士は、基本的に相続登記を依頼した司法書士に依頼することをお勧めします。なぜなら、相続登記のご依頼を受けた際に依頼者の家族関係などから売却の希望までヒアリングを行っており、スムーズに進むためです。
近年では、立ち合いを行わない決済も増えてきています。
ステップ6：税務申告と納税（譲渡所得税など）
売却益が出た場合は、翌年の確定申告で「譲渡所得」を申告しなければなりません。
確定申告について不明な点がある場合は税理士に問い合わせてみるとよいでしょう。この時も、相続登記から依頼している司法書士に相談することで、税理士へ引き継いでくれます。
まとめ
相続した不動産を売却するには、まず「誰が相続するのか」を確定し、名義を変更する「相続登記」を完了させることが最優先です。
これが終わらなければ、不動産会社に依頼しても売却は進められません。
その後は、不動産の査定・売却活動・売買契約・決済と進んでいきますが、
一連の流れには「相続ならではの書類作成」や「譲渡所得税の特例」など、専門的な知識が必要な場面が多くあります。
特に注意したいのは以下の3点です。
- 相続登記が未了のままでは売却できない
- 売却後には譲渡所得税の申告が必要になることがある
不動産の売却をスムーズに進めるためには、司法書士・不動産会社・税理士などの専門家の連携が欠かせません。
「何から始めればよいか分からない」「どこに相談していいか迷っている」という方は、
まずは司法書士に確認しましょう。
司法書士に依頼すると、相続登記から売却サポート、不動産会社や税理士のご紹介まで、トータルでお手伝いが可能です。
