司法書士ライターのTです。
民事信託(家族信託)は、家族間で信託契約を結び、財産(お金や土地、家など)の管理や運用を行うことです。信託とは財産の管理や承継のための制度です。「信用して託する」から信託ともいえます。財産を持つ高齢者などがその財産の管理を信頼できる家族に託し、財産承継のトラブルを防ぐことができます。今回はその民事信託を活用してマンション経営の引継ぎを行うことについて解説します。
民事信託(家族信託)とは？
民事信託とは、財産の管理や運用を信頼できる人（受託者）に託し、特定の目的のために財産を運用・承継できる仕組みです。特に高齢の親が所有するマンションを将来的に円滑に引き継ぐ手段として、民事信託は有効です。
当事者について
民事信託には下記の当事者が登場します。
委託者：財産を託す人
受託者：財産のことを任された人
受益者：信託により利益をもらう人
民事信託(家族信託)について
民事信託においては、委託者と受益者は基本的に同一人となります(自益信託といいます)。「利益をもらう」とは、信託財産の管理等をしてもらうことで得る利益を示します。そのため信託は受益者のためにある制度といえます。
受託者は、委託者＝受益者のために財産の管理・運用を行います。その受益者の利益のためであれば、財産を売却することもできます。
民事信託(家族信託)を利用したマンション経営の引継ぎ
ここでは、マンション経営の引継ぎにおいて民事信託の有用性を解説します。
なぜ民事信託(家族信託)が有効なのか？
マンション経営を親から子へ引き継ぐ場合、相続が発生すると手続きが煩雑になったり、相続人間でトラブルが生じる可能性があります。特に遺言書が遺されていない場合などに相続人間でマンション経営を巡ってトラブルが発生する可能性もあります。
そのような対策として、民事信託を活用することで、以下のメリットがあります。
- 判断能力が低下しても財産の管理が可能
判断能力が低下すると、本人が財産を管理することが困難となります。信託財産にしておけば、委託者の判断能力が低下してしまった場合でも、信頼できる人が代わりにマンションを管理することができます。 - 遺言の代わりとして
委託者が亡くなった場合に、民事信託を遺言のように使用することができます。遺言をすることに抵抗がある場合でも、民事信託なら遺言のように使えます(遺言代用信託)。また、遺言では「次」への承継しかできませんが、民事信託であれば「次の次」や「次の次の次」への承継といったことも可能です。これにより、マンション経営を引き継ぐことができます。 - 家庭裁判所の関与が不要
後見制度を使用する場合には、後見開始の審判を申立てるなどの家庭裁判所の関与が必要ですが、民事信託では原則として不要です。後見制度においては後見人は裁判所が選任するため、受託者として希望していない人が選任される可能性もあります。一方で民事信託は契約であるため、受託者を選択する権利は委託者にあります。また将来的に委託者の財産を売却するときなどにも裁判所の許可は不要です。
信託の仕組みと契約の流れ
ここでは信託契約の流れを解説します。
- 信託契約の締結
- 委託者と受託者とで信託契約を結び、マンションの管理・運営を託します。
- 信託契約において目的や管理の方法などを定めます。
- 信託登記の実施
- 信託契約に基づき、マンションの名義を受託者とする所有権移転登記及び信託の登記を申請します。信託の登記事項は膨大な量になることが多く登記記録が見づらくなるため、通常は信託目録を作成し信託目録情報として提供します。それにより「信託目録〇号」というように登記がされ、その信託目録〇号を見れば登記されている内容が分かるというような取扱いになっています。
- 受託者による管理・運用
- 受託者は賃貸管理や修繕、入居者対応などを行い、委託者に代わってマンション経営を継続します。
- その収益は受益者に分配されます。
- 信託終了と財産の承継
- 委託者が亡くなった後、マンション経営の引継ぎがされます。この時、信託の抹消の登記を申請します。
- 信託財産は相続財産とはならないため、通常の相続手続きを経ることなく、スムーズに行うことが可能です。
民事信託(家族信託)活用時の注意点
ここでは、民事信託によりマンション経営の引継ぎを行うにあたっての注意点について解説します。
- 信託用の銀行口座が必要
受託者が信託口口座または信託専用の口座を作成し、管理を行います。受託者個人の金銭と混ざらないよう、管理が必要です。信託口口座とは、信託財産にした金銭を管理するための口座です。
口座名義は任された人名義で作成します。「委託者甲野太郎 信託受託者乙野花子」「受託者乙野花子 信託口」などとし、任された人の氏名を入れる必要があります。
なお、金融機関によっては信託口口座を開設できないこともあります。
- 税務の確認が必要
信託により贈与税や不動産取得税が発生する可能性があるため、税理士に相談するとよいでしょう。
- 全面的に専門家の関与が必須
信託においては、難解な法律を読み解く必要があり、契約書も複雑であるため、弁護士や司法書士といった専門家の関与が必須です。特にマンション1棟所有や複数所有などの場合は財産額も跳ね上がるため必ず専門家に相談しましょう。
- マンション経営引継ぎをする場合の注意点
マンションを信託財産とする場合、そのマンションに抵当権などの担保権がついていないかという点に確認が必要となります。もし担保権がついている場合、信託財産にするにあたって金融機関との交渉が必要となる可能性があります。
また、マンションの現状や修繕積立金などの状況についても確認しておく必要があります。予めマンションの規約を確認するか、マンション管理会社に問い合わせするのもよいでしょう。
まとめ
いかかだったでしょうか。民事信託を活用すれば、マンション経営をスムーズに引き継ぐことができます。相続対策としても有効であり、将来的なトラブルを回避するために、早めに専門家へ相談し、最適な信託契約を設計することが重要です。
民事信託の導入を検討される方は、司法書士や税理士に相談し、適切な手続きを進めることをおすすめします。
