相続が発生した後、被相続人（亡くなった方）の名義となっている不動産について行うべき手続きが「相続登記」です。
かつては相続登記をすぐに行わなくても法律上何の問題もなかったため、長期間放置されるケースが少なくありませんでした。
しかし、2024年4月からは相続登記が義務化されました。
相続登記の申請をせず放置することで様々なリスクが生じます。
今回は、相続登記を長期間放置した場合に起こる問題やリスクについて詳しく解説します。
相続登記とは？
一般に「相続登記」とは、被相続人（亡くなった方）名義の不動産について、相続人の名義へと変更する登記手続きをいいます。
相続登記を行うことで、正式に相続人がその不動産を所有することが登記簿に記録されます。
相続登記を放置するとどうなるか？
不動産の売却や担保設定ができない
相続登記がされていない不動産は、名義が被相続人のままになっています。
その状態では、売却や住宅ローンの担保設定ができません。
他の相続人と協議しても、登記をしなければ第三者に対して所有権を主張できません。
共有関係が複雑化する
登記をしないまま放置すると、次の相続が発生した場合に、相続人の数が指数関数的に増えてしまい、共有者が多くなります。
たとえば、親から相続した土地について兄弟が登記をせず、そのまま兄弟の子どもに相続が発生すると、甥や姪までもがその不動産の共有者となってしまい、協議や手続きが非常に困難になります。
共有者が100人を超えてしまうケースも珍しくないようで、このようになってしまうと手続き完了まで年単位でかかります。
紛争の原因になる
登記をしていない状態で、相続人の誰かが勝手に使用したり、固定資産税を支払ったりすると、他の相続人との間でトラブルに発展する可能性があります。
登記がないことにより、権利関係が曖昧になり、誰が正当な権利を有するのか明確になりません。
登記が義務化されているため、罰則の対象になる
2024年4月1日から施行された改正不動産登記法により、相続登記は義務化されました。
具体的には、相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を行う義務があり、これを怠ると10万円以下の過料の対象になります。
過去の相続も対象となり、義務化施行以前に発生した相続についても、2027年3月末までに登記を行う必要があります。
司法書士費用が数百万に及ぶことも
相続登記を長期間放置している不動産については、戸籍収集などの手続き、相続人の特定など、かなりの作業量が必要となります。そのため、司法書士費用も膨大な額になります。
これは、年単位で登記に必要な手続きを進めるため、このようなことになります。
登記を長期間放置してしまった場合の対処法
まずは相続人の調査を行う
長期間放置されていた場合、誰が相続人かすぐに分からないことがあります。
そのため、戸籍を取り寄せて相続人を確定させる必要があります。
戸籍も膨大な数に上ることになるため、まずは司法書士に相談しましょう。
遺産分割協議の実施
相続人全員で不動産の分け方について話し合い、遺産分割協議書を作成します。
既に相続人が亡くなっている場合は、その子どもなどが相続人となります。「数次相続」なのか「代襲相続」なのかといった法的な判断も必要になるケースがあります。
登記手続きの実行
登記申請書や遺産分割協議書や必要な戸籍類、固定資産評価証明書などを添付して、法務局にて相続登記を申請します。
相続登記を長期間放置していると、スーツケースが必要なほど膨大な書類を法務局に持っていくということも理論上あり得ます。
長期間放置してしまった不動産の相続登記手続きはかなり大変ですので、まずは司法書士に相談することをお勧めします。
まとめ
相続登記を長期間放置すると、不動産を自由に処分できなくなったり、共有関係が複雑になったりと、様々なリスクが生じます。
特に2024年4月の法改正により、相続登記は義務化され、放置すれば過料のリスクもあります。
「うちはまだ大丈夫」と思っていても、次の相続が発生すればどんどん手続きは難しくなってきます。
相続登記を早めに済ませておくことが、ご自身とご家族の将来の安心につながります。
